Die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde ist neben der Kaufpreiszahlung
noch mit einigen Kosten und Steuern verbunden. Dies sind das Honorar des Notars,
die Gebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der notariellen Urkunde,
sowie einmalige und wiederkehrende Steuern. Auch hier bietet es sich an, einen
Rechtsanwalt oder einen Steuerberater mit den jährlich erforderlichen Steuererklärungen
zu beauftragen. Das erspart viel Arbeit und verhindert, das evtl. Fristen
versäumt werden, die zu Strafgebühren führen würden.
| Kaufpreis | 120.000 € |
240.000 € |
360.000 € |
500.000 € |
| Registergebühren |
300 € |
400 € |
500 € |
540 € |
| Notarhonorar | 520 € |
700 € |
800 € |
850 € |
| Gesamtkosten | 820 € |
1.100 € |
1.300 € |
1.390 € |
Wie in Deutschland, ist der Erwerb bzw. der Verkauf einer Immobilie in
Spanien mit einmaligen steuerlichen Nebenkosten verbunden.
Immobilienkäufe werden entweder mit der Mehrwertsteuer oder mit der
Grunderwerbssteuer besteuert. Wenn man von
einer Firma kauft, muss man die IVA abführen, deren Steuersatz beim Verkauf
von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen 7% beträgt. Andere Objekte wie
Geschäftslokale und Grundstücke werden mit 16% versteuert.
Diese einmalige Steuer, erfasst insbesondere jede entgeltliche Übertragung
von Immobilien, wenn keine Mehrwertsteuer besteht. Das heißt, wenn man von
einem Privatkäufer (keine Firma) kauft. Sie ist mit der deutschen
Grunderwerbssteuer vergleichbar. Der Steuersatz beträgt 7 % des notariell
beurkundeten Kaufpreises. Die Steuer wird innerhalb eines Monats nach Zeichnung
der notariellen Kaufurkunde fällig.
Die Wertzuwachssteuer - auch Plusvalía Municipal genannt – ist eine von den
Gemeinden erhobene Steuer. Besteuert wird der Wertzuwachs von städtischem Grund
und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie.
Die Steuerhöhe hängt ab von dem Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer
des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, zu der die Immobilie gehört.
Die Gemeinden können innerhalb des gesetzlichen Rahmens die jeweiligen
Werttabellen selbst festsetzen, und das macht es unmöglich zu kalkulieren, wie
hoch die Wertzuwachsteuer sein kann.
Bemessungsgrundlage
| Einwohner |
1-5 Jahre |
Bis 10
Jahre |
Bis 15
Jahre |
Bis 20
Jahre |
| Bis 50.000 |
3,1 |
2,8 |
2,7 |
2,7 |
| 50.001 - 100.000 | 3,2 |
3 |
2,8 |
2,7 |
| 100.001 - 500.000 |
3,4 |
3,2 |
2,9 |
2,8 |
| 500.001 - 1.000.000 |
3,6 |
3,4 |
3,1 |
2,9 |
| Mehr als 1.000.000 |
3,7 |
3,5 |
3,2 |
3 |
Die Steuerschuld errechnet sich durch Anwendung der folgenden Tabelle.
Steuersätze
Einwohner |
Max. Steuersatz |
Bis
50.000 |
26
% |
50.001 - 100.000 |
27
% |
100.001
- 500.000 |
28
% |
500.001
- 1.000.000 |
29
% |
Mehr
als 1.000.000 |
30
% |
Beispiele
Gemeinde |
Immobilie |
Jahre |
Steuer |
2.000 |
30.000
€ |
2 |
120
€ |
5.000 |
120.000
€ |
5 |
600
€ |
20.000 |
215.000
€ |
28 |
3.100
€ |
Je länger der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt
die Wertzuwachssteuer aus. Wird eine Immobilie noch im ersten Jahr
weiterverkauft, so fällt gar keine Wertzuwachssteuer an.
Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen ab der notariellen Beurkundung zu
zahlen.
Die Zahlung dieser Steuer obliegt gemäß Art. 102 des Gesetzes 39/1988 dem
Verkäufer. In der Praxis wird sie jedoch normalerweise vertraglich auf den Käufer abgewälzt.
Damit das nicht geschieht, braucht man als Käufer bereits vor dem Vertragsabschluss
eine effiziente Rechtsberatung.
Eigentlich ist die Einkommensteuer eine typische jährliche Steuer. Jedoch
fallen beim Verkauf einer Immobilie einmalig Steuern für den Verkäufer an, die
der Einkommensteuer zuzuordnen sind.
Das spanische Einkommenssteuergesetz unterscheidet zwischen der
unbeschränkten und der beschränkten Steuerpflicht. Aus steuerrechtlicher Sicht
ist resident und damit unbeschränkt steuerpflichtig, wer sich mehr als 183 Tage
im Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt sich in
Spanien befindet oder dessen Ehepartner bzw. unterhaltspflichtige Kinder in
Spanien leben.
Die beschränkte und unbeschränkte Steuerpflicht wirken sich unterschiedlich
auf dem Verkauf von Immobilien aus. Denn im Gegensatz zu Deutschland ist die
private Veräußerung von Immobilien in Spanien grundsätzlich zu versteuern.
Wer in Spanien beschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt mit seinen in
Spanien erzielten Einnahmen der Besteuerung gemäß dem Gesetz 41/1998, vom 9.
Dezember, Gesetz über die Einkommenssteuer von Nichtansässigen und
Steuernormen.
Ist der Verkäufer von spanischem Grundeigentum beschränkt steuerpflichtig,
so unterliegt er bezüglich der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und
dem jetzigen Verkaufspreis einer einheitlichen Besteuerung von 35 %.
Für die 35%ige Steuerpflicht des nicht residenten Verkäufers auf den
Verkaufsgewinn haftet der Käufer mit seiner erworbenen Immobilie gesetzlich mit
5 % des beurkundeten Kaufpreises gegenüber dem Finanzamt. Deshalb sollte der
Käufer diesen Betrag einbehalten und ihn eigenhändig an das Finanzamt abführen.
Bei dieser Zahlung handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die
Einkommenssteuer des Verkäufers. Durch diese gesetzliche Regelung möchte das
spanische Finanzamt vermeiden, dass Ausländer ihre Immobilie in Spanien
verkaufen und das Land ohne Zahlung der gesetzlichen Steuern verlassen.
Diese Pflicht besteht nicht, wenn sich die Immobilie am 31.12.1996 bereits
länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand und während dieser Zeit
keine Wertverbesserungen vorgenommen wurden. Die Regelung findet ebenfalls
keine Anwendung, wenn die Immobilie im Besitz einer spanischen
Kapitalgesellschaft (z.B. S.L.) ist.
Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen ab Beurkundung des Kaufsvertrages an
das Finanzamt abzuführen, obwohl viele Notare diese 5% des Kaufpreises bei
Vertragsunterzeichnung einbehalten.
Die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes eines in Spanien unbeschränkt
steuerpflichtigen Verkäufers lässt sich nicht mit Pauschalen beschreiben, da
der Veräußerungsgewinn innerhalb der Einkommenssteuererklärung berechnet wird.
Hier wird sowohl ein staatlicher Steuersatz, als auch ein Steuertarif der
jeweiligen autonomen Region angewandt.
Allerdings stehen dem in Spanien unbeschränkt Steuerpflichtigen wesentlich
mehr Freibeträge und abzugsfähige Kosten zu, als dem beschränkt
Steuerpflichtigen. So ist man in Spanien als unbeschränkt Steuerpflichtiger
erst ab einem Einkommen von circa 20.000 Euro zur Abgabe einer
Einkommenssteuererklärung verpflichtet.
Besonders interessant ist, dass Sie eine Vergütung von 100% erhalten, wenn
es sich bei dem verkauften Objekt um Ihren Wohnsitz gehandelt hat und das
daraus frei gewordene Kapital innerhalb von 2 Jahren in eine andere Immobilie
investiert wird, die dann wiederum als Hauptwohnsitz genutzt wird.
Auch der Besitz einer spanischen Immobilie, sei es auch nur ein privat
genutztes Objekt, ist mit verschiedenen jährlichen Steuerpflichten verbunden.
Jeder nicht residente Eigentümer einer Immobilie in Spanien ist
verpflichtet, jährlich eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Denn im Rahmen
der Einkommenssteuer (Ley del impuesto sobre la renta de personas
físicas) wird auch diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die
nicht als erster Wohnsitz dient. Die Eigennutzung wird steuerlich als fiktive
Mieteinnahme bewertet. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 2 % des
Katasterwertes (bzw. 1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu
festgesetzt wurde) zugrunde gelegt. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25 %
Einkommenssteuer abzuführen.
Derzeitig liegen die Katasterwerte weit unter dem Marktwert der Immobilie,
teilweise beträgt der Katasterwert lediglich 1/2 des tatsächlichen Wertes.
Das Eigentum an jeglicher Art von Vermögenswerten und Rechten mit
wirtschaftlichem Wert unterliegt bei natürlichen Personen in Spanien der
Vermögenssteuer. Ausschließlich in Spanien residente Personen
genießen einen Freibetrag von ca. 100.000 Euro.
Auch Personen, die in Spanien lediglich eine Immobilie besitzen und deshalb
nur beschränkt steuerpflichtig sind, unterliegen der Pflicht zur Abgabe einer
Vermögenssteuererklärung. Die Vermögenssteuererklärung wird zusammen mit der
Einkommenssteuer abgegeben. Der Steuersatz liegt zwischen 0,2% (bis zu einem
Vermögen von 163.848,- Euro) und 2,5 % (ab einem Vermögen von
10.486.000,-Euro). Bereits bei einem Vermögen von 165.000,- Euro beträgt der
Steuersatz 0,5 %. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Wert (oftmals wird
irrtümlich vom Katasterwert gesprochen). In der Praxis ist daher von dem in der
Kaufurkunde angegebenen Kaufpreis auszugehen.
Für eine Immobilie mit einem Wert (Kaufpreis) von 200.000,-€ beträgt der
Steuersatz 0,5%. Es sind folglich 1.000,- € Vermögenssteuer zu zahlen.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine spanische GmbH (SL) dieser Besteuerung nicht
unterliegt. Sie zahlt lediglich Körperschaftssteuer (Impuesto de Sociedades).
Und Körperschaftssteuer fällt lediglich bei Gewinn an.
Ist die Immobilie mit einer Hypothek
belastet, so ist die Belastung bei Berechnung der Bemessungsgrundlage in Abzug
zu bringen.
Die gemeindliche Grundsteuer, auch I.B.I. genannt, wird auf der Grundlage
des Katasterwertes berechnet und ist jährlich bei der Gemeindeverwaltung
(Ayuntamiento) oder im der Provinzverwaltung (Diputación Provincial) zu zahlen.
Auf dem IBI-Steuerbescheid erscheint auch der von der Gemeinde festgelegte
Katasterwert der Immobilie.
Abschließend ist anzumerken, dass in Spanien das Prinzip
der Selbstveranlagung besteht. Das heißt, dass der Steuerzahler nicht zur
Abgabe der Steuererklärung aufgefordert wird, sondern eigenständig die
jeweiligen Steuererklärungen innerhalb der jeweiligen Fristen abzugeben hat.
Schon kleine Fristversäumnisse werden mit einer Strafe von 20% belegt.
Sofern in dem Land, in dem Sie Ihren steuerlichen
Erstwohnsitz haben, eine Vermögenssteuer existiert, sind Sie dort zur Angabe
Ihres Immobilienbesitzes im Ausland verpflichtet, damit dieser zur Berechnung
der Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann.