Sowohl die Unkenntnis der spanischen Rechtsvorschriften und der
andersartigen Mentalität der Vertragspartner als auch die Unterschiede der beiden
Rechtsarten haben zur Folge, dass der Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien
sehr viel mehr eigenverantwortlich zu beachten hat als der Käufer einer
Immobilie in Deutschland.
Dazu kommen Makler, einheimische wie ausländische, die oft voreilig Verträge
zur Unterzeichnung vorlegen, die nicht die nötigen Sicherheiten und Garantien
aufweisen, wie sie für ein ordentliches Kaufgeschäft üblich sind.
Spanien verfügt über ein ausführlich gesetzlich geregeltes und sicheres
Immobilienrecht, bei dessen Beachtung das Erwerbsrisiko nicht größer ist als in
Deutschland. Jedoch gerade aufgrund der rechtlichen Unterschiede zum
Heimatrecht und der Tatsache, dass sämtliche Dokumente in spanischer Sprache
gehalten sind sowie Verträge grundsätzlich auf Spanisch geschlossen
werden, sollte sich der Käufer unbedingt fachkundiger Hilfe bedienen. Wir
bieten Ihnen diesen Service sowohl beim Immobilienkauf in der Provinz Tarragona
als auch in ganz Spanien an.
Wenn Sie bereits im Besitz einer Immobilie sind und mit dem Gedanken
spielen diese zu verkaufen, vermitteln wir Ihnen gerne den Kontakt zu einem
Makler. Ist der entsprechende Makler gefunden, überwachen wir für Sie gerne die
korrekte und für Sie lukrativste Abwicklung des Verkaufs.
Auch wenn Sie vorhaben eine Immobilie an der Costa Dorada zu kaufen,
stellen wir gerne den Kontakt zu einem uns bekannten Makler her und kümmern uns
um die nötigen Behördengänge sowie um eine einwandfreie Vertragsabwicklung mit
allen für Sie wichtigen Sicherheiten.
Leider musste sich unsere Kanzlei in den letzten Jahren zahlreicher beim
Immobilienkauf oder –verkauf entstandener Rechtsstreitigkeiten annehmen. Diese
hätten vermieden werden können, wären die Klienten mit der nötigen Vorsicht an
das Geschäft herangegangen und hätten unsere Dienste bereits von Beginn an in
Anspruch genommen.
Lesen sie ausführlich die folgenden Informationen, die wir für sie in
detaillierter Form zusammengestellt haben, und Setzen Sie sich mit uns
Verbindung, bevor Sie irgendwelche Verträge unterschreiben und ganz besonders
bevor sie irgendwelche finanziellen Transaktionen durchführen.
II.- VOR VERTRAGABSCHLUSS
Bevor irgendwelche Verträge unterzeichnet werden können, sollte das zu
erwerbende Grundstück/ Haus/ Wohnung in Augenschein genommen werden.
Beim Grundstückkauf sollte zudem die Lage unter allen Gesichtspunkten
geprüft werden, so z. B. ob die Strom- und Wasserversorgung sowie
Abwasserentsorgung gewährleistet und sichergestellt sind. Insbesondere sollte
man darauf achten, dass eine Zufahrt zu dem Grundstück über öffentliche Wege
sichergestellt ist und ob die Zufahrt ggf. noch ausgebaut wird, weil das unter
Umständen weitere Kosten für den Käufer bedeuten könnte.
Sodann hat der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorzulegen, die der
näheren Überprüfung durch den Rechtsanwalt bedürfen.
a)
Auszug aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse,
Lasten und Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple). Der Grundbuchauszug
ist das wichtigste Dokument und die Basis für jedes Immobiliengeschäft.
Wenn nur das Grundstück ohne Neubauerklärung des Hauses
eingetragen ist, sollte der Käufer darauf bestehen, dass der Verkäufer entweder
die Neubauererklärung selbst erteilt oder zumindest die Kosten übernimmt.
Einen Grundbuchauszug können Sie über
uns beantragen.
b) Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública)
c) Die Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst den letzten Zahlungsquittungen
d)
Letzte Quittung über die Zahlung der spanischen Grundsteuer (IBI)
e) Beim Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage, sollten vom Präsidenten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft vorliegen:
§
Satzung der Eigentümergemeinschaft
§
Errichtungstitel / Teilungserklärung
§
Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen seitens des
gegenwärtigen Eigentümers
§
Schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, dass
diese keine Schulden gegenüber Dritten hat und dass die zu erwerbende Immobilie
mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist.
f) Gegebenenfalls die Vorlage eines detaillierten und durch den Verkäufer unterzeichneten Inventarverzeichnisses der Möbel, Geräte und Einrichtungen.
Folgende Punkte sollten vor der Zeichnung eines Vertrages ebenfalls
erledigt werden:
a) Beantragung
einer Steuernummer in Spanien (N.I.E.)
b) Prüfung
steuerlicher Aspekte
c) Eventuelle
Vorbereitung einer Hypothek bei einer spanischen Bank
III.- PRIVATSCHRIFTLICHE VERTRÄGE – CONTRATOS PRIVADOS
Artikel 1280 des spanischen Zivilrechts (Código Civil) sieht die notarielle
Beurkundung der Eigentumsübertragung von Grundvermögen vor. Die Nichteinhaltung
dieser Form führt aber nicht zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Das
Eigentum an einer Immobilie könnte theoretisch durch einen mündlichen Vertrag
und die Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für
Vorverträge.
Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit
gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen
Nichterfüllung geltend machen.
Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien
üblich, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen
Vertrag zu schließen. Diese Verträge sollten unbedingt alle wesentlichen
Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie
den Kaufpreis enthalten und zudem von beiden Parteien auf jeder Vertragsseite
gezeichnet werden.
Je nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien gibt es verschiedene gängige
Vertragstypen. Üblicherweise findet sich folgender Vertragstyp:
A.-Arras-
bzw. Optionsvertrag – Contrato de Arras / Opción
Dabei handelt es sich um einen privatschriftlichen Vorvertrag, durch den
sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes
nicht an Dritte zu verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des
Restaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet dafür
eine Anzahlung. Die Höhe hängt von der vereinbarten Reservierungsdauer ab.
Allgemein üblich sind Anzahlungen von 10 % des späteren Kaufpreises.
Der Abschluss eines solchen privatschriftlichen Vorvertrages ist
insbesondere für diejenigen vorteilhaft, die für die Abwicklung der
Finanzierung noch einige Zeit benötigen und sich ihr nach langer Suche
gefundenes Traumobjekt für diesen Zeitraum vom Verkäufer
zurückhalten lassen möchte.
Beim Abschluss eines solchen Vertrages kann es sinnvoll sein, den
Reservierungs- bzw. Optionspreis als Arras Penitenciales /Draufgeld gem. Art.
1454 Código Civil zu deklarieren. Denn diese gesetzliche Regelung sichert den
Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung eines Reuegeldes durch denjenigen
zu, der den Vertrag nicht einhalten möchte. Es gibt noch zwei Arten von Arras,
die kein Recht auf den Rücktritt des Vertrages geben. Deswegen ist es sehr
wichtig, in den Vertrag aufzunehmen, dass es sich um Arras penitenciales
handelt.
Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf
nicht verwirklichen kann, so verliert er die Anzahlung. Hält auf der anderen
Seite der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B.
einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit
ist, so muss er seinem Vertragspartner den doppelten Anzahlungsbetrag, hier
also 20% des Kaufpreises, als festen Schadensersatzbetrag zurückzahlen.
Die Vereinbarung eines Arras Penitenciales gibt dem Käufer folglich
eine gewisse Sicherheit, dass der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis
zum vereinbarten Termin zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht
unerheblicher Schaden droht.
Hier sollten Sie sich im Vorfeld und bei der Vertragsgestaltung von einem
Anwalt beraten lassen und nicht vom Makler, da er ein Dritter mit eigener
Interesse am Kauf ist. Eine Übersetzung der Vertragsunterlagen sollte unbedingt
von einem Fachübersetzer vorgenommen werden.
B.- Die Neubauerklärung und der Bauvertrag - La declaración de obra nueva y
el contrato de construcción.
Bei Immobilienmaklern und Baufirmen ist dies wegen ihrer niedrigen Steuerabgaben
und der vorteilhaften Finanzierungsmöglichkeiten die beliebteste
Vorgehensweise. Sie als Kunde schließen hierbei einen Vertrag mit einem
Maklerbüro über den Bau eines Hauses. Lange vor Fertigstellung des Hauses
verkauft Ihnen das Maklerbüro das Grundstück oder Sie erwerben es aus einem
Privatkauf. Der Kauf wird im Grundbuch eingetragen und von da an sind Sie der
rechtmäßige Promotor des Hauses, das
die Immobilienfirma für Sie bauen lässt.
Erfahrungsgemäß irrt sich der ausländische Promotor häufig in seiner
rechtliche Stellung. Er denkt, er müsse den Kauf des Hauses,
das der Markler ihm vermittelt, beim Notar beurkunden lassen. Dieses
Missverständnis entsteht, weil es sich normalerweise um die gleiche Firma handelt,
die sowohl das Grundstück verkauft, als auch den Hausbau koordiniert.
Der Kunde sollte bedenken, dass er, wenn die Bauarbeiten beendet sind, mit
den nötigen Papieren vom Konstrukteur zum Notar geht und den Neubau auf seinen
Namen umschreiben lässt.
Nötige Voraussetzungen:
Sie haben beim Immobilienmakler einen Vertrag über den Bau eines Hauses
unterzeichnet. Sie kaufen das Grundstück und damit sind Sie dann Besitzer des
Grundstücks und der rechtmäßige Promotor des Hauses. Der Preis des Baus beläuft
sich laut Vertrag auf 300.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer (7%) = 321.000
Euro.
Die Firma berechnet ihnen die Kosten im Laufe des Baus und mit Beendigung
des Bauvorhabens. Ist der Betrag von 321.000 Euro bezahlt, muss nur noch beim
Notar die Neubauerklärung erstellt werden. Man setzt sich in Verbindung mit dem
Makler und er sagt, man wolle die Neubauerklärung über einen Betrag von 200.000
Euro machen, um Steuern zu sparen.
Sie können jeden Wert angeben, der für Sie, Ihren Berater und ihren Notar
angemessen erscheint, im Endeffekt ist es aber der Makler, der den Angaben
zustimmen muss.
Wird das Haus mit 200.000 Euro angegeben, kann der Makler bis zu 30% der
nicht angegebenen 100.000 Euro einsparen, d. h. 30.000 Euro. Falls es zu einem
solchen Abkommen kommen sollte, sollte es immer für alle Parteien von Vorteil
sein. In diesem Fall sparen Sie nur 1% von den nicht deklarierten 100.000 Euro,
d.h. 1000 Euro (der Steuersatz für die Neubauerklärung).
Wo ist der Haken? Sie haben 21.000 Euro Mehrwertsteuer an die Baufirma
gezahlt. Wenn jetzt offiziell nur 200.000 Euro für den Neubau veranschlagt
werden, landen 7.000 nicht in der Staatskasse sondern in der Kasse des Maklers.
Wenn das vor dem Vertragsabschluss berücksichtigt worden wäre, hätten Sie
weitere 7000 Euro sparen können.
IV.- IM NOTARIAT
Im Falle des Kaufes eines Neubaus sollte der Verkäufer dem Notar vor dem
Vertragsabschluss folgende Dokumente vorlegen:
-
Die sogennante cédula de habitabilidad, die den Anschluss von Wasser,
Strom und Gas freigibt
-
Die Erstbezugserlaubnis (La licencia de primera ocupación)
-
Haftpflichtversicherung über 10 Jahre (el seguro de responsabilidad
decenal), ohne die der Notar den Kauf nicht für rechtskräftig erklärt
-
ein Zertifikat über die Beendigung der Bauarbeiten (el certificado de final
de obra), das der Stadtverwaltung vorgelegt wird
-
detaillierte Baupläne
-
die Schlüssel
B.- Die notarielle Kaufurkunde - Escritura Pública de Compraventa
Die so genannte „Escritura“ ist ein vor dem Notar geschlossener
Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch
für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig ist.
Der spanische Notar beurkundet lediglich das, was ihm die Parteien vorgeben
und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort
eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen Daten
der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre
ausgelöst wird, was bedeutet, dass evtl. andere notarielle Kaufurkunden über
diese Immobilie nicht in das Eigentumsregister eingetragen werden können.
Für den Notartermin sollte sich der Käufer darauf einrichten, eine größere
Summe Bargeld mitbringen zu müssen. Denn in Spanien wird traditionellerweise in
der notariellen Kaufurkunde ein wesentlich geringerer Kaufpreis als der
tatsächliche angegeben, um in den Genuss einer erheblichen Steuerersparnis zu
kommen. Diese Sitte kommt natürlich demjenigen Käufer entgegen, der über
Geldbeträge verfügt, die er aus persönlichen Gründen nicht dem Finanzamt
gegenüber offenbaren möchte. Aber auch der Käufer, der über solche Geldmittel
nicht verfügt, wird in der Praxis genötigt, einen Teil als Schwarzkauf
durchzuführen und damit sein „weißes“ Geld in „Schwarzgeld“ umzuwandeln. Denn
häufig sind die Verkäufer nicht bereit, den tatsächlichen Wert zu beurkunden,
da in Spanien der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie versteuert werden muss
und dieser aus dem Vergleich der alten und der neuen Escritura ermittelt
wird. Hatte er beim Kauf bereits einen Schwarzkauf getätigt, so müsste er
nun bei Angabe des tatsächlichen Preises einen Gewinn versteuern, den er in
Wirklichkeit gar nicht erzielt hat.
Auch der
Käufer spart bei dieser Vorgehensweise (7 bis 7’5 % Grunderwerbssteuer + Notar
und Registerkosten) vom nicht beurkundeten Betrag.
Eine Unterprotokollierung ist natürlich mit einem Risiko behaftet, da die
Finanzämter in Spanien inzwischen verstärkte Kontrollen durchführen und bei
unrealistischen Beträgen eine eigene Wertfestsetzung vornehmen, wobei dann die
Differenz als Schenkung eingestuft und dementsprechend hoch mit bis zu 34 %
gegenüber dem Käufer besteuert wird. Dem Verkäufer drohen eine Nachbesteuerung
und eine zusätzliche Strafgebühr von 20 % des Differenzbetrages.
Wir helfen Ihnen gerne, einen vernünftigen Kaufpreis zu kalkulieren.
Wie bereits erwähnt, wird diese Form von Eigentumserwerb über den Makler
oder von Privatpersonen immer häufiger auf dem Immobilienmarkt. Wir haben Ihnen
ihre wichtigsten Charakteristika
erläutert als auch erklärt, worauf Sie besonders achten müssen.
Jetzt im Notariat ist es sehr häufig, dass bei dem Kauf eines Hauses mit
Grundstück der Eigentümer bzw Verkäufer
nicht die so genannte Neubauerklärung gemacht hat. Wie bereits erwähnt ,
bedeutet Neubauerklärung , dass nur das Grundstück im Grundbuch eingetragen
ist.
In diesem Fall muss man darauf bestehen, dass der Verkäufer entweder die
Neubarerklärung selbst macht oder zumindest die Kosten dafür übernimmt. Dieser
Vorgang kann den Kauf verzögern, da beispielsweise die Bank ohne die
Neubauerklärung keine Hypothek gewährt.
Ebenfalls ist es unabdingbar, einen Grundbuchauszug zu beantragen.
V.- EIGENTUMSREGISTER/ GRUNDBUCH (Registro de la Propiedad) UND DIE EINTRAGUNG DER ESCRITURA DE COMPRAVENTA BZW. DER NEUBAUERKLÄRUNG.
Dem Eigentumsregister kommt eine sehr wichtige Aufgabe zu. Es stellt
sicher, dass derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen
ist, auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Um betrügerische Geschäfte zu
vermeiden, ist auch nach spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die
anschließende Eintragung im Grundbuch für den Käufer unerlässlich.
Im Eigentumsregister sind aber auch bestehende Belastungen der Immobilie
eingetragen, zum Beispiel bestehende Hypotheken. Wer eine Immobilie erwirbt,
übernimmt stets auch die öffentlichen Pflichten, die auf der Immobilie lasten.
Aber die privatrechtlichen Belastungen - wie Hypotheken - übernimmt der Käufer
nur dann, wenn zur Zeit des Kaufabschlusses diese Belastungen im Grundbuch
eingetragen waren oder sie dem Käufer bekannt waren.
Die vom Notar ausstellte Kaufurkunde bzw. Neubauerklärung muss beim
Eigentumsregister durch den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter
Vorlage der Zahlungsquittung der Notargebühren und der Belege des Finanzamtes
über die Zahlung der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer zur Eintragung
eingereicht werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des
Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einen ganzen Monat dauern,
jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten während
dieser Zeit durch eine Vormerkung gesperrt.
Aufgrund der erforderlichen Behördengänge, der
Tatsache, dass alle Dokumente in spanischer Sprache verfasst sind und auch
einige Fristen zu beachten sind, sollte der Käufer unbedingt fachkundige Hilfe
in Anspruch nehmen
Gerne unterbreiten wir Ihnen einen
Kostenvoranschlag.
VI.- DAS KATASTERAMT
Das Katasteramt -La Gerencia Territorial del Catastro-
gehört zum Wirtschafts- und Finanzministerium - Ministerio de Ecomiía y
Hacienda- . Dort lagern detaillierte Informationen über Lage, Größe und Begrenzung der
Immobilie.
Es ist in zwei Abteilungen unterteilt: Die städtische und
die ländliche Abteilung. Sucht man beispielsweise Pläne oder Informationen über
ländliche Villen und Fincas, wendet man sich an die zweite Abteilung.
Alle aufgeführten Fincas haben Katasterbezeichnung und
einen Katasterwert. Dieser Wert ist in steuerlicher Hinsicht sehr wichtig, da
er einen unteren Wert angibt, an dem man sich orientieren kann, wenn man das
Objekt auf legale Weise verkaufen möchte. Auch die IBI (Grundsteuer) wird auf
der Basis dieses Wertes berechnet.
Auch wenn nicht immer alle Eigentümerdaten sicherstellt,
ist eine dortige Anmeldung verpflichtend und ist ein Eigentümerwechsel dort
anzugeben.